こんなどうする収益アパート

例えば、1億円で買える不動産投資物件があり、年間家賃収入が1000万円。利回りが10%の物件があったとします。そこで、もし売主が、以前に2億円で建てていたり、あるいは購入していたとしたら、売主にとっての利回りは5%に過ぎません。

だからこそ、銀行からの借り入れの有利子負債を減らし、財務諸表を改善するためにも、売主が物件を売却するとしても、何の疑問も残らない。というわけです。つまり、買主からは利回りが10%でも売主から見れば、5%にしかならなくなってしまうのです。

不動産投資物件を手放す理由として多いのが、「金利」です。その建物を建てた時、あるいは購入した当時の物件のい調達金利は固定で、4～5%かもしれません。そうなってくると、仮に物件自体が担保われを起こし、いわゆるオーバーローンの状態にあるとき、より安い金利への借り換えにより、返済をしようとしても、場合によっては担保不足で借り換えをさせてもらえないかもしれません。

というのも、担保不足分の現金を積まないと、融資について銀行の抵当権の抹消が出来なくなってしまうからです。というわけで、しかたなく高い金利を払っているというケースもあるのが現実です。

そういった場合には、仮に利回りが10%を維持していても、キャップレートなどの実質利回りが低くなり、税引き後のキャシュフーが回らないことは想定内となります。

むしろ十分にあり得るケースです。調達金利が高い場合だけでなく、仮に日本政策金融公庫などで15年以下でローンを組んである場合など、返済期間が短い場合にも、同じようにキャッシュフローの持ち出しに耐えられなくなって、泣く泣く売らないといけない。という事態も発生してしまいます。